Calculer sa capacité d’emprunt immobilier est une étape clé pour évaluer combien vous pouvez emprunter pour acheter un bien immobilier. Cela dépend de vos revenus, de vos charges et des conditions de financement (taux d’intérêt, durée du prêt, etc.). Voici un guide simple pour estimer votre capacité d’emprunt en quelques étapes.
Comprendre la capacité d’emprunt
C’est le montant maximal que vous pouvez emprunter auprès d’une banque pour financer un achat immobilier, tout en respectant un certain équilibre financier. Ce calcul prend en compte :
- Vos revenus nets mensuels,
- Vos charges récurrentes (crédits en cours, pensions alimentaires, etc.),
- Le taux d’endettement maximal,
- La durée du prêt et le taux d’intérêt.
En général, la banque accepte que votre taux d’endettement (part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits) ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets.
Le calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement est la proportion de vos revenus mensuels que vous pouvez consacrer au remboursement de vos crédits, y compris le crédit immobilier. Il est calculé ainsi :
Taux d’endettement = Total des charges mensuelles/Revenus nets mensuels ×100
Les banques fixent généralement une limite de 35 % de vos revenus pour les remboursements de crédit, mais ce taux peut varier selon votre profil.
Si vos revenus nets mensuels sont de 3 000 € et que vous avez déjà un crédit auto de 200 € par mois, voici comment calculer le montant maximum que vous pouvez consacrer à votre crédit immobilier :
- Taux d’endettement maximal = 35 % de 3 000 €, soit 1 050 €.
- Montant disponible pour le crédit immobilier = 1 050 € – 200 € (crédit auto) = 850 €.
Calculer sa capacité d’emprunt
Pour estimer le montant que vous pouvez emprunter en fonction de la mensualité maximale que vous pouvez supporter, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Capacité d’emprunt = Mensualité maximale / Facteur de remboursement mensuel
Le facteur de remboursement mensuel dépend du taux d’intérêt et de la durée du prêt. Il peut être trouvé dans des tableaux fournis par les banques ou simulateurs en ligne, mais une approximation simple peut être utilisée.
Exemple :
- Mensualité maximale : 850 €
- Taux d’intérêt : 2 % sur 20 ans (240 mois)
- Le facteur de remboursement pour un prêt à 2 % sur 20 ans est d’environ 6 €/mois par tranche de 1 000 € empruntés.
Le calcul sera donc : Capacité d’emprunt = 850 /6 × 1000 = 141666 euros
Ainsi, avec une mensualité maximale de 850 € et un taux de 2 % sur 20 ans, votre capacité d’emprunt serait d’environ 141 666 €.
De nombreux simulateurs en ligne vous permettent de calculer rapidement votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges et des conditions de prêt. Il vous suffit d’entrer vos revenus, vos charges et le taux d’intérêt proposé par la banque, et l’outil vous fournira une estimation du montant que vous pouvez emprunter.
Prendre en compte l’apport personnel
L’apport personnel joue un rôle important dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Il correspond à la somme d’argent que vous êtes prêt à investir personnellement dans votre projet immobilier, généralement entre 10 % et 20 % du montant du bien. Un apport plus important réduit le montant du prêt et peut améliorer votre capacité d’emprunt en baissant vos mensualités ou en vous permettant d’emprunter davantage.
Outre les éléments ci-dessus, d’autres facteurs peuvent influencer votre capacité d’emprunt. Il y a la durée du prêt. Plus elle est longue, plus les mensualités sont faibles, mais cela augmente le coût total du crédit. Un taux d’intérêt bas permet également de maximiser votre capacité d’emprunt, alors qu’un taux élevé limite la somme que vous pouvez emprunter.
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